国金证券宋雪涛:房产的估值逻辑正在发生变化
炒股就看,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!
雪涛宏观笔记

老二手房类似“红利股”,次新房类似“高估值价值股”,老现房类似“伪成长股”,压力最大,新好房类似“成长股”,是推动新房价格回升的主要力量。
文:国金宏观宋雪涛/联系人张馨月
当前中国人均住房面积已超过40平方米,与发达国家相当,房地产的功能不再仅仅是满足居民基本居住需求,还带有改善性目的,从“有房住”向“住得好”转变,房子的估值逻辑也在发生变化。
一、大多数房产终将成为“价值股”
随着市场的逐步成熟与稳定,大部分房产会逐渐演变为“价值股”,稳定、低估值且有一定的租金回报率。少数优质的房产,凭借其独特的品质,可能暂时成为“成长股”,但这类房产终究是少数。
租售比是房产的PE,租金是房产的EPS,租售比(租金回报率)决定了房产作为投资品的性价比。
目前百城租金回报率在2.3%-2.4%,从投资角度看,租金回报率的合理区间应该在国债利率(~1.6%)和A股股息率(~3.6%)之间。
对于投资者而言,理财收益率持续下降、股票需要一定风险补偿,如果租金回报率达到2.6%甚至更高,持有房产的吸引力将显著提升。
站在微观层面,成都、杭州的“老破小”,虽然房屋老旧,但出租率较好,当租金回报率达到3%以上时,投资客开始出现。
租金的稳定性也很重要,如果租金(代表EPS)继续下跌,即使代表估值的租金回报率已处于合理区间,房地产对投资者而言依然缺乏吸引力。
目前百城住宅租金价格环比跌幅有所收窄,5月上海、广州住宅租金环比回升,北京、深圳环比回落;30个二线城市中,住宅租金环比上涨、持平和下跌的城市分别为16个、1个和13个;成都、天津、武汉、乌鲁木齐的租金比较坚挺。

二、四类房产,四种股票
房地产不是标准化的商品市场,不同房产具有不同属性,比如刚需、改善、学区、投资、地段、稀缺户型等等,不同属性的房产类似于不同风格的股票。如何对不同房子分类而估,对于判断房地产市场是否调整充分,具有重要意义。
我们把二手房分为老二手房(比如老破小)和新二手房(比如次新房),新房分为老现房(比如去化率比较低的现房)和新好房(比如第四代住宅)。用股票类比,这四类房子对应了四种股票。
(1)老二手房类似“红利股”,租金回报率较高,类似“高股息”。二线城市部分老二手房的租金回报率可达3%以上,例如成都武侯区租金回报率高于4%的小区有34个,高于3%的小区超过130个。
一线城市如北京、上海的部分老二手房,也能达到2.5%甚至更高的水平,上海世博、彭浦等板块的租金回报率甚至接近3%。
(2)次新房类似“高估值价值股”,入市时间通常在五年以内。过去住房供给主要满足“有的住”,开发商的商业模式也以高周转、快速回款拿地、简单复制案例为主,满足“住的好”的优质供给不足,导致次新房的估值未充分消化。
它们既无法与老二手房拼价格,又无法与新房拼质量。以上海为例,目前5年以内的次新房租金回报率最低,仅为1.4%左右,5年以上的住房租金回报率则普遍超过1.6%。
从挂牌量看,次新房的供给有待消化,价格仍有调整空间。5月百城次新房新增挂牌量同比增长22.4%,较去年9月增加5.3%,5年以上二手房挂牌量同比增长3.8%,较去年9月下降6.4%。
从全国范围看,5月百城二手房挂牌量271.8万套,同比增长15.8%,环比增长1%,同环比涨幅较4月收窄。其中,一线城市5月新增挂牌较4月基本持平,新一线和三四线城市新增挂牌环比小幅回落,二线城市新增挂牌延续回升态势。

(3)老现房类似“伪成长股”,主要是过去几年已建成但未销售的房子。目前全国狭义住房库存去化周期约为22个月,超过18个月的警戒线。这类房子既缺乏“第四代住宅”和满足住建部最新《住宅项目规范》的好房子的优质特性,又无法像二手房那样灵活调整价格,去化率偏低,是当前市场压力最大的部分。
以广州为例,新房市场分化明显,一部分新好房的去化较好,新推项目去化率可达到40%,但老现房去化困难。受之拖累,广州新房的整体去化率仅有23%左右。
(4)新好房(新一代好房子)类似“成长股”,比如一些得房率超过100%的“第四代住宅”在一二线城市开始出现,项目去化情况普遍较好,豪宅市场再次出现“日光盘”现象。
上海5月出现了9个“日光盘”项目,成都5月新好房去化率达到100%,深圳5月核心区域优质项目去化率达到80%,而深圳非核心区域的项目去化率普遍低于50%。受部分城市优质改善项目入市带动,5月百城新建住宅均价的同环比分别上涨2.6%、0.3%,其中上海以1.5%的环比涨幅位居首位。
得益于优质的供给品质,市场对新好房的高估值容忍度较高,是当前推动新房价格回升的主要力量。这也反映出新房市场面临“结构性过剩”的问题,即普通住宅供给过剩,优质住宅供给不足。在新好房受追捧、老现房无人问津的情况下,滞销的老现房只能通过降价去库存。
三、结论
无论是新房和二手房之间的分化,还是不同能级城市之间的分化,都表明房地产市场接近底部但尚未见底。
今年以来,土拍市场也显示出分化。一季度300城土地拍卖总价同比增长26.5%,一线城市增长47%,二线城市增长34%,三四线城市增长5%,杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43%、28%,成都、苏州平均溢价率均超过20%。核心城市的核心板块土地市场恢复,溢价率回升,但整体来看尚未见底。
此外,现房销售也成为近期的热门话题。现房销售意味着房企去经营杠杆,在房地产市场真正止跌回稳、确认进入底部右侧之前,全面的现房销售政策大概率不会出台。当然,如果某些城市认为当地房地产市场已经见底,库存去化完成,开发商的库存压力较小,能够进入良性循环,这些城市可能会率先试点现房销售。
风险提示
租金价格超预期回落,二手房挂牌量增幅超预期,现房销售政策落地节奏超预期
新浪声明:此消息系转载自新浪合作媒体,新浪网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。- • 新婚之夜:甜蜜与温馨的全过程
- • 暗炉钥匙:解锁历史与神秘的大门
- • 美国有多少个州和特区:探索美利坚合众国的地理版图
- • 远大医药盘中涨超6% 中金上调目标价至8港元
- • 后续出口形势或更依赖于全球经济基本面情况|宏观晚6点
- • 博士的家攻略:打造一个既温馨又高效的学术空间
- • 尾盘:美股继续上扬 道指上涨超700点
- • 超350家企业落地,迪拜加速构建全球电竞产业生态
- • 爱情观在当代社会的重要性及其演变
- • 未来20年最具颠覆性的科学变革是什么?听听潘建伟、薛其坤、施一公、卢煜明等院士校长们的回答
- • 韩国5月前20天出口同比下降2.4%,关税导致对美出口疲软
- • 周杰伦长沙演唱会:一场音乐的狂欢盛宴
- • 中美关税调整,一图看懂
- • 2023年两厢车市场盘点:这几款高性价比车型值得推荐!
- • 奔驰Gla SUV:时尚与性能的完美结合
- • 两大央行的降息信号如何重塑全球资产定价?
- • 新浪乐居网首页:一站式家居服务平台,打造美好家居生活
- • 新华社评论员:党的自我革命这根弦必须绷得更紧
- • 伊芙利特之祭:古老传说与神秘仪式的交融
- • 贵州师范学院党委书记、校长双双调整
- • 美媒:特朗普曾被告知其名字多次出现在爱泼斯坦档案中
- • 段宜恩大方承认有女朋友,恋情曝光引发网友热议
- • 马国明微博:娱乐圈的正能量传播者
- • 武田中国原总裁单国洪加盟百济神州,执掌中华区和中亚南亚市场
- • 一字一板:汉字书写的严谨与艺术
- • 原千惠的销魂诱惑:探寻日本舞者的魅力之旅
- • 揭秘自宫切下来的图片:历史真相与医学研究
- • 总导演揭秘十五运会闭幕式:赴一场星辰大海之约
- • 《知否小姐:穿越时空的智慧与魅力》
- • 北京市小学生教育ID号:创新教育管理的里程碑
- • 石壕吏的悲歌:一个时代的苦难与抗争
- • 戈尔巴乔夫葬礼:缅怀一位改变世界的政治巨匠
- • 在线聊天室热舞:虚拟空间里的动感盛宴
- • 邓铁涛与钟南山:一场关于中医与西医的学术之争
- • 男篮四强争霸赛:激情与荣耀的巅峰对决
- • 广电电器网官网:一站式家电购物新体验
- • 国家防总针对云南贵州启动防汛四级应急响应
- • 美国加州州长称将提起诉讼 以叫停特朗普部署国民警卫队
- • 军民融合发展委员会:推动国家战略深度融合的创新引擎
- • AI技术助力竖排文字从左到右的阅读体验
- • 股票直播平台:投资者的“实时情报站”
- • 灯塔效应:照亮人生航程的指引之光
- • 新冠患者治疗用药指南:了解常见药物及注意事项
- • 关税摩擦降温后,血制品的国产替代前景变了吗?
- • 《乘风2023第四季:青春风采再绽放,梦想舞台再起航》
- • 港亚控股因行使可转换票据的转换权而发行7500万股
- • 水污染事件:环境危机下的警示与反思
- • 《GTA5女鬼:游戏中的神秘传说与玩家探索之旅》
- • 欧美快播:揭秘欧美影视市场的快速发展与趋势
- • 中化化肥附属与中蓝连海及中化环境订立EPC总承包合同
- • 丛丕评《指挥文化》|美德陆军军官教育与平庸之源
- • 高一函数:探索数学世界的奇妙之门
- • Omdia:海信百吋电视全球出货量份额56.71%
- • 汽车早报|广汽集团承诺确保两个月内完成经销商返利兑现 深蓝汽车回应南通一车辆在维修站冒烟起火
- • 视频 | 巴菲特为中国年轻人解惑:你生在中国千百年来最好的时代,遇到困境也要活得精彩
- • 《重温经典,体验“锄大地游戏在线玩”的乐趣时光》
- • 可姐的美食之旅:探寻黑蒜的独特风味
- • 尾盘:纳指与标普500均创盘中新高
- • 韩国电影三片盛宴:探寻韩流文化的魅力与深度
- • “新消费三姐妹”估值争议:40倍PE泡泡玛特是时代红利,还是资本泡沫
- • 邱晨的爱情故事:揭秘他的女朋友是谁?
- • 603878武进不锈:中国不锈钢行业的领军企业
- • 特朗普称考虑因铀浓缩问题再次轰炸伊朗
- • 纽约汇市:特朗普威胁中断贸易谈判推动加元下挫 美元走高
- • 少年医生孙骄:勇攀医学高峰的青春传奇
- • 对边比斜边:勾股定理中的三角函数解析
- • 云南云县遭遇局部特大暴雨:未造成人员伤亡,农作物受损严重
- • 中国人民解放军的军旗:象征力量与荣誉的红色旗帜
- • 信达生物大涨近13% IBI363治疗晚期非小细胞肺癌临床PoC研究数据公布
- • 台湾大选政见会直播实况视频:一场精彩纷呈的辩论盛宴
- • 元隆雅图(002878),向公安机关报案
- • 手指痛风:揭秘这种常见关节疾病的成因与防治
- • 新婚之夜:一段难忘的全过程
- • 公交车上,诗意的轮回之旅
- • 马斯克,突爆大消息!SpaceX将给xAI公司20亿美元
- • 应是绿肥红瘦的红瘦——探寻“红瘦”花之谜
- • 公路施工安全标志牌:守护生命线的守护神
- • 《皇子归来之欢喜县令》电视剧免费观看,宫廷与江湖的传奇故事等你揭晓!
- • 《灰原哀本子:二次元世界中的魅力演绎与粉丝心中的永恒经典》
- • 文华财经主图指标公式:金融分析中的得力助手
- • 供应链降本明显,广州小马智行千辆Robotaxi量产提速
- • 迪拜宣布空中出租车首次试飞成功,2026年将投入商业运营
- • 增量政策出台节奏或加快,服务消费是提振内需的重要方向|宏观晚6点
- • 香港重磅!《稳定币条例》正式成为法例!
本文 快租网 原创,转载保留链接!网址:https://www.kuaizu.me/post/10975.html