龙湖集团高质量发展：负债下降保持盈利 经营性业务表现亮眼

　　8月29日，龙湖集团发布2025年中期业绩公告，在房地产行业陷入深度调整之际，龙湖集团保持增长和盈利，上半年实现营收587.5亿元，同比增长25.4%。

　　根据Wind数据，目前135家披露半年度业绩数据的内房企业，营收保持增长的公司仅有53家，而营收超500亿元的7家公司中仅3家公司营收在增长，龙湖就是其中之一。

　　从半年报来看，龙湖的经营性业务继续稳健增长，其中包括商业投资及资产管理在内的运营业务毛利率达到了77.7%，同比提升2.3个百分点，凸显韧性。

　　另一方面，公司负债持续减少，债务结构进一步优化，在行业深度调整期，展现出了穿越周期的长相和能力。

　　龙湖集团保持增长 经营性业务表现亮眼

　　地产开发业务是龙湖集团的基本盘，上半年实现收入454.8亿元，同比增长34.7%。公司在上半年共计交付108个项目，近4万套品质房源，交付满意度达到90%。

　　从销售端来看，上半年龙湖实现合同销售额350.1亿元，销售建筑面积261.4万平方米，居克而瑞榜单第一梯队。

　　随着房地产市场进入深度调整期，越来越多的房企不再将销售规模作为追求目标，转而开始追求发展质量。目前龙湖来自一二线城市的销售占比已经达到90%，回款率超过100%。

　　在开发业务上，公司更重视利润与现金流的平衡，对于存量项目全力去化，回笼资金。在拓储上则坚持审慎的原则，聚焦核心城市。截至目前，龙湖在上海、苏州、重庆、成都等高能级城市获取了5幅地块，新增土地总建筑面积24.9万平方米，从区域来看，新增土储主要分布在长三角地区及西部地区。

　　报告期内，龙湖合计土地储备2840万平方米，权益面积2113万平方米，平均成本4207元每平方米，优质的土储为未来发展提供了保证。

　　在今年半年度业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，“中长期仍然非常看好中国房地产市场的发展韧性，因为一二线城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍十分强劲，短期则要看政策刺激力度。”

　　再来看龙湖的经营性业务，上半年运营业务及服务业务继续维持稳健增长，目前经营性业务收入合计达到132.7亿元，占总收入的22.6%。

　　经营性业务具有毛利率高、经营稳定、现金流稳定的特点，按照管理层的计划，未来经营性业务占比将进一步提升，带动龙湖完成业务模式转型。

　　截至目前，龙湖商业运营商场数量达到89座（包含75座重资产及14座轻资产），主要分布在一、二线高能级城市，上半年运营数据表现亮眼，出租率保持在97%的高位，整体销售额增幅约17%，日均客流增幅约11%。

　　运营板块还包含资管航道，囊括了长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老等六大业务，上半年实现收入超15亿元。

　　龙湖的服务业务包括物业管理及智慧营造，物业管理业务目前累计管理项目约2200个、在管面积约4亿平方米，上半年实现收入55亿元。

　　智慧营造业务则是另一个快速增长的赛道，上半年实现代建销售84亿元，交付面积122万平方米。

　　今年上半年，龙湖运营业务毛利率达到了77.7%，同比提升2.3个百分点，其中商业提升了3个百分点，凸显了龙湖商业的竞争力和运营效率。服务业务毛利率约为30%，保持稳定。这印证了公司“开发+运营+服务”三轮驱动战略的有效性，这种运营模式也为龙湖带来了经营上的韧性。

　　负债持续减少 债务结构进一步优化

　　在房地产行业发展新模式下，房企纷纷摒弃高杠杆运营模式，向高质量发展转型。

　　在地产行业，龙湖是较早主动控负债的房企之一。从2023年开始，龙湖就开始主动、有序地压降负债规模，今年上半年有息负债较上年底继续压降65亿元，平均融资成本降至3.58%的历史低点。

　　截至6月底，龙湖一年内到期债务为256.1 亿元，占总债务的15.1%，平均合同借贷年期则延长至10.95年的历史高位，负债减少的同时，债务结构则进一步优化。

　　目前公司净负债率为51.2%，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍，连续保持“绿档”。

　　龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露，度过2025年债务偿还高峰以后，2026年及以后公司每年仅有少量境内信用债和境外债务到期，财务盘面更加安全。

　　按照公司规划，2025年压降有息负债超过300亿元，未来每年有息负债净减少不超过100亿元，总有息负债余额逐步达到并且稳定在1000亿元左右。

　　在压降负债的过程中，龙湖集团坚持了“以经营性现金流压降负债”、“用经营性物业贷置换信用债”两个措施。事后来看，这两条措施让龙湖较早放弃借新还旧的路子，在压降负债的同时，最大程度优化了债务结构，为公司穿越周期做好了充分的准备。

　　从目前来看，龙湖“低杠杆+强运营” 的战略展现出了强大的穿越周期能力，两者相互支撑，既有效抵御了短期市场波动的冲击，也为长期布局做足了准备。

　　房地产行业正在经历分化，城市之间、项目之间、地段之间持续分化，一方面市场份额在向头部房企集中，另一方面市场在向拥有操盘能力和品牌力的房企倾斜。在行业洗牌过程中，财务稳健、造血能力强、具备产品力优势的房企无疑将成为下一轮角逐的胜出者。对于龙湖来说，下一个阶段的增长值得期待。

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